STF decide por unanimidade no Tema 1455

A decisão de 5 de agosto: IPTU maior por causa do tamanho do imóvel é inconstitucional

O Supremo Tribunal Federal encerrou em 5 de agosto de 2026 um debate que afeta proprietários e empresas com imóveis maiores em todo o Brasil: por unanimidade, o Plenário fixou no Tema 1.455 (ARE 1.593.784/SC) a tese de repercussão geral de que "é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel". Municípios que cobram IPTU mais caro de imóveis maiores — independentemente do valor venal ou do uso — estão fora da Constituição, e seus contribuintes têm direito à restituição do que pagaram a mais nos últimos 5 anos.

O caso que chegou ao STF

O processo veio de Chapecó (SC): a Lei Complementar municipal 639/2018 estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto imóveis menores pagavam 0,5%. Um proprietário contestou a diferença, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina declarou a norma inconstitucional com base na Súmula 668 do STF, e o município levou o caso ao Supremo argumentando que usava o tamanho como critério de *seletividade* — não de progressividade. O relator, ministro Dias Toffoli, não aceitou o argumento: a dimensão espacial da propriedade não se enquadra nas categorias de uso e destinação que autorizam a seletividade — imóvel edificado ou não, residencial ou não residencial — e a área construída não se relaciona à técnica da progressividade fiscal autorizada pela Constituição.

O que a Constituição permite — e o que não permite

Depois da Emenda Constitucional 29/2000, o IPTU pode ser progressivo em três situações: pelo valor venal do imóvel (quanto mais caro, maior a alíquota — autorizado), pelo uso e destinação (residencial versus comercial, edificado versus não edificado — autorizado), e pelo tempo quando o imóvel não cumpre a função social urbana (progressividade extrafiscal — também autorizada). O que a EC 29 não autorizou — e o que o Tema 1.455 agora sedimenta em repercussão geral vinculante — é usar a metragem como régua de alíquota. Imóvel grande que vale pouco paga igual ao imóvel grande que vale muito? Não pela área — pelo valor, sim.

A lógica é direta: progressividade fiscal mede capacidade contributiva. Capacidade contributiva reflete o valor do bem, não o seu tamanho físico. Uma chácara de 1.000 m² na periferia e um apartamento de 1.000 m² no centro não revelam a mesma capacidade — a área é um proxy que a Constituição não autoriza.

Quem é afetado e o que pode recuperar

Contribuintes que pagaram valores a maior por conta da área construída podem buscar restituição do período não prescrito — os 5 anos anteriores ao pedido, contados de cada exercício fiscal. O universo é amplo: donos de imóveis maiores em qualquer município que tenha adotado alíquota diferenciada por metragem após a EC 29/2000, que incluiu escritórios, galpões, imóveis comerciais, condomínios e residências de maior área. E como a tese tem efeito vinculante por repercussão geral, todos os juízes e tribunais do país devem aplicá-la imediatamente — o que facilita imensamente a obtenção da medida liminar e o reconhecimento do crédito na ação de repetição.

O primeiro passo prático é verificar a lei do IPTU do seu município: se ela fixa alíquotas diferentes por faixa de área construída (critério proibido), o contribuinte tem tese solidíssima e decisão unânime do STF na mão. A análise do crédito e a via de recuperação seguem o método que descrevemos no guia de recuperação tributária administrativa — e para a execução judicial, quando o município resistir ao pedido administrativo, o caminho é a ação de repetição de indébito tributário.

Um aviso para empresas com carteira de imóveis

Para empresas que possuem galpões, plantas industriais, centros de distribuição ou imóveis comerciais de grande área em municípios com essa regra, a decisão pode representar recuperação relevante — o valor pago a maior acumula exercício a exercício. E a tese de repercussão geral elimina o risco jurídico da discussão: não é uma aposta em posição incerta, é a aplicação de precedente vinculante unânime de toda a Corte.

Fontes: STF — decisão no Tema 1.455 (ARE 1.593.784) e Conjur — STF impede cobrança de IPTU com base na área do imóvel.

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Se o seu município cobra IPTU com alíquota diferente por faixa de metragem, a tese do STF já está fixada e o crédito dos últimos 5 anos pode ser recuperado — a análise começa pela lei municipal e pelo histórico das guias pagas.

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